▲포괄양도양수
─ 상가나 오피스텔(과세사업용으로 사용하거나 과세사업용으로 임대한 것에 한함)을 매도하는 경우 실무적으로 종종 실수하는 부분은 바로 부가가치세 부분을 빠뜨리는 것이다. 자주는 아니지만 상가나 오피스텔 매도 후 양도소득세만을 신고?납부한 채 마무리 하였다가 뒤늦게 부가가치세 누락으로 인하여 가산세까지 추징당하는 경우가 간혹 발생한다.
─ 과세사업용으로 사용하던 상가나 오피스텔을 매도하는 경우 부가가치세법상 재화의 공급을 보아 매도인은 매수인으로부터 부가가치세를 거래징수하여 세무서에 납부하고, 매수인은(매수한 상가나 오피스텔을 과세사업에 사용하거나 업무용으로 임대하는 경우)부담한 부가가치세를 환급받는다. 이러한 과정은 납부한 세금을 다시 환급받게 되는 상황이 되어 국가적으로도 아무 실익이 없으면서 납세자들만 부가가치세 의무를 이행해야 하는 번거러움을 부담함과 동시에 국세행정의 낭비만 초래하는 비효율을 발생시킨다. 이러한 번거로움 및 비효율, 그리고 부가세의무 이행의 누락으로 인한 가산세 부담등의 위험을 피하기 위해서는 상가 및 오피스텔매매시 포괄양수도 계약을 하는 방법이 있다.
─ 부가가치세법 제 6조 6항에 의하면 사업을 양도하는경우로서 사업장별로 당해 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계하는 경우에는 당해 사업의 양도를 재화의 공급으로 보지 아니하게 되어, 세금계산서를 끊을 수 없고 부가가치세 제반 의무사항을 이행하지 않아도 ?나. 즉, 부가가치세법상의 포괄양수도계약을 맺는 경우에는 부가가치세 납세의무가 없다는 것이다. 포괄양수도계약이라 해서 일반매매계약과 크게 다른 특별한 계약이 아니라 매매계약서에 ‘본 계약은 부가가치세법 제 6조 6항에 의한 포괄양수도계약으로 사업에 관한 모든 권리와 위무를 포괄적으로 승계한다’라는 의미의 문구를 넣기만 하면 된다. 포괄양수도계약은 부가가치세의 번거로움과 가산세의 위험에서 벗어날 수 있는 장점이 있지만, 그러한 장점의 해택을 누리기 위해서는 다음과 같은 점을 유의해야한다.
① 일단 포괄양수도계약은 사업자등록을 한 과세사업자간 거래에서만 가능하다. 당사자 중에 일방이 면세사업자이면 안된다. 물론 사업의 양수자가 계약당시 사업자 등록을 하지 않았더라도 사실상 양도자의 사업을 계속하여 영위한 경우(양수자가 사업의 종류를 변경한 경우를 포함)에는 포괄양수도로 인정된다. 개인과 법인간의 거래에도 포괄양수계약이 성립한다. 간이과세자와 일반과세자간 거래에서도 역시 포괄양수도 계약이 성립한다. 그러나 간이과세자가 일반과세자의 사업을 포괄양수도계약을 통해 양수하게 되는 경우 간이과세자는 일반과세자로 과세유형이 전환된다. 간이과세자와 일반과세자는 부가가치세법상 취급에 있어서 차이가 많으므로 간이과세자는 포괄양수도계약에 있어서 이러한 점을 사전에 고려해야 한다.
② 과거에는 이종간 포괄양수도 계약은 인정하지 아니하였으나, 206년 이후 세법이 변경되어 양수인이 양도인이 영위하던 사업을 승계한 뒤 이를 다른 사업으로 변경하여 영위하더라도 포괄양수도계약으로 인정하고 있다. 반면에 하나의 사업자등록 아래 여러 개의 물건이 있는 상황에서 일부만을 양도하는 경우에는 포괄양수도계약으로 인정받지 못한다. 하나의 사업자등록으로 오피스텔 여러 개를 가지고 임대사업을 영위하다가 그 중 몇 개만 매도하는 경우가 이에 해당하며, 이는 사업의 양도가 아닌 고정자산의 매각에 해당하기 때문에 세금계산서를 발행하고 부가가치세를 거래징수하여 납부하여야 한다. 마찬가지로 포괄적인 사업의 승계가 아닌 계약, 예컨대 자기소유의 상가에서 음식점을 하다가 상가(사업관련 부동산)은 제외하고 음식점만 임대하는 경우 역시 부가가치세법이 인정하는 포괄양수도계약이 아니며, 세금계산서 교부 및 부가가치세 신고납부를 해야 한다. 그러나 사업과 무관한 부동산이나 미수금 및 미지급금은 승계하지 않더라도 포괄양수도계약으로 인정받을 수 있다.
→ 과세사업에 사용하던 상가나 오피스텔의 양도시에 포괄양수도계약을 이용한다면 양도자나 양수자 모두에게 부가가치세 부담이 없는 보다 원활한 매매계약의 성사에 기여할 것이다.
? 매도자가 일반사업자이고 10층건물 중 1층 전체를 소유하고 있고1층 101호 102호 103호 104호중 101호와 102호만 매매계약을 하는데포괄양수도 계약이 가능한지
→ 매매계약과 포괄양수도 계약서를 같이 체결하는 것이 좋다. 포괄양수도란 부동산+모든 권리와 의무를 승계하는 취지이며, 상가매매시 주목적은 부가가치세를 면하기 위함이다. 위와 같이 일반사업자가 상가를 매매할시 상가매매가격의 건물분에 대하여 10%의 부가가치세가 나오며, 매수자가 일정조건(임대업 일반사업자?매수부동산에 사업장을 개설) 한다면, 매수가격의 10%의 부가가치세를 환급받을 수 있다. 이와 같이 번거로움을 면하고자 양도인의 사업을 그대로 양수인이 승계를 받으면서 부가가치세를 면할 수 있는 것이다. 따라서 포괄양수도계약의 요건이 되려면 양도되는 부동산의 양도인은 사업자를 말소하고 양수받는 자는 같은 목적의 사업자를 개설해야 한다.
? 원칙상 사업의 포괄양수도 역시 재화의 공급에 해당하여 부가가치세가 과세되어야 하지만 과세하지 않는 이유는 양도인은 양도대가에 대한 부가가치세를 거래징수하여 납부하며 양수인은 매입세액공제로 환급받게 되는 과정상에서 환급시기가 확정신고일로부터 30일 이내에 환급받게 되어 있으므로 새로 양수하는 사업자입장에서는 거액의 불필요한 자금부담을 갖게 되며, 과세관청역시 국고수익도 없으면서 번거러운 행정부담만 갖게 됩니다. 이러한 이유에서 사업포괄양수도인 경우 부가가치세를 과세하지 않고 있다. 사업의 포괄 양수도시 양도자는 부가세 확정신고시 사업양도신고서를 제출하여야 하며 양수자는 사업자등록시 일반가세자로 사업자등록을 하여야 하며 양수도계약서 사본을 제출하여야 한다.
? 사업의 포괄양수도시에는 양수자와 양도자에게 부가가치세를 제외하고 양수도를 허용하므로 사업의 양수도업무를 간편하게 하고 자금의 압박을 덜어 주는 장점이 있음을 설명했다.
그러나 이러한 편리한 점이 있는 반면에 양수자에게는 예기치 못한 불이익이 초래 될 수도 있다. 즉 사업의 양수인에게는 양도인이 납부할 세액에 대한 제2차 납세 의무를 부담 할 수도 있다. 양수한 사업과 관련하여 납부할 세액과 가산금 및 체납처분비가 있는데 이를 양도인이 납부하지 아니하면 양수인에게 납세의무를 지우는 바 이를 제2차 납세의무라 한다. 따라서 예측치 못한 불이익을 당하지 아니하려면 양수하는 사업에 대하여 사전에 과세 여부에 관하여 충분히 파악하여야 한다.
사업의 포괄양수도와 관련하여 양수자와 양도자 간에 종종 다툼이 발생하기도 한다.
사업의 포괄양수도는 원칙적으로 과세거래이므로 부가가치세를 거래징수하여야 하나 양 당사자의 편의를 제공하기 위하여 두고 있는 제도이다. 그러나 양 당사자는 양수도 계약 당시에 이러한 법리를 모른채 부가가치세에 관하여 전혀 논의를 하지 아니하고 계약을 이행한 후 추후에 양수자는 이에 관한 문제를 제기 하는 경우가 있다. 즉 양수자는 양수한 사업에 대한 대금은 부가가치세를 포함한 것이므로 세금계산서를 교부해 달라는 요구를 양도자에게 하는 것이다. 이러한 주장에 대하여 양도인은 사업의 포괄 양수도의 형태이므로 양도대금에는 부가가치세를 제외한 금액이라고 주장하는 것이다. 이러한 양당사자의 주장에는 양수도 금액에 대한 부가가치세액 만큼의 금액에 대한 이익에서 기인한 것이다. 사업의 양수도에는 거래금액이 거액이므로 이 금액의 10%인 부가가치세도 큰 액수의 금액이 된다. 이 금액에 대하여 양수도 당시에 명확히 하지 아니 하면 불측의 손해를 볼 수 있다.
만일 사업의 포괄양수도시에 부가가치세를 거래징수 하였다면 양수인은 지급한 부가가치세에 대하여 조기환급을 받을 수 있다.
일반환급은 부가가치세 확정신고기한 (제1기:7월25일, 제2기:1월25일)종료 후 30일 이내에 환급 하는 것이나, 사업의 포괄양수도의 경우에는 사업설비의 취득에 해당하여 조기환급의 대상이 된다.
조기환급은 매월25일까지 신청분을 다음달 15일 이내에 환급을 받는 것이다.
부가가치세를 환급받으려면 양수자는 일반사업자이어야 한다. 즉 양수자가 간이과세자인 경우에는 사업의 포괄양수도의 적용 대상이 아닐 뿐더러 부담한 부가가치세 전액이 아닌 업종별 부가가치율의 10% 만큼만 환급을 받으므로 사업자 등록 시 이를 고려하여 과세유형을 정할 필요가 있다.
질문> 간이과세자가 지식산업센터를 분양받았다면 부가세 환급이 가능한가. 중도금 / 잔금 때에도?
? 개념
? 포괄승계란 타인의 모든 권리가 하나의 취득원인에 의해 일괄해서 승계되는 것을 말한다.
─ A오피스텔 매매원금10,000 부가가치세500 = 매매총금액10,500
─ A오피스텔의 총 매매대금 10,500만원 중 매매원금은 10,000이며 부가세500만원은 포괄승계조건이다.
* 매매원금은 현금지불하고 부가세는 서로 상계시키는 개념이다. 매도자는 임대사업자등록을 폐업하고 동시에 매수자는 임대사업자등록증을 교부받으면서 부가세도 승계해온다. 매가에 부가세를 포함할지 안할지는 협의사항이다.
* 매수자가 임대사업자등록을 신청하지 않는다면 포괄양수도계약에서 계약위반행위이다.
* 사업포괄양수도계약서로 거래후 매수자가 사업자등록증 신청을 하지 않고 주택으로 사용할 경우 매도자에게 부가가치세가 과세될 수 있으므로 이 경우엔 사업포괄양수도계약서를 가지고 소송을 걸어 부가가치세를 매입자가 내도록 해야 한다.
? 사업의 포괄양수도라 함은 사업의 내용을 그대로 승계하여 그 사업을 계속 영위하는 경우 세금계산서 수수없이 양수도가 이루어진다.
? 현행 세법상 사업포괄양도양수의 검토
1. 부가가치세법상 사업의 양도
재화의 공급으로 보지 아니하는 사업의 양도는 사업장별로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시킨 것으로 합니다(.부가가치세법 제6조 제6항 제2호 및 동법시행령 제17조 제2항)
1-1. 사업장별 사업의 승계이어야 하고
사업장별 사업의 승계라 함은 사업장별로 그 사업용 자산을 비롯한 물적, 인적설비 및 권리·의무 등을 포괄적으로 양도함으로써 사업의 동일성이 유지되는, 즉 경영주체만 변경되고 사업자체는 변동이 없이 전 사업자의 사업이 그대로 계속 운영되는 것을 말한다(통칙 6-17-1①, 대법원 97누12778, 1998.7.10).
1-2. 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 승계하여야 하고
사업에 관한 모든 권리와 의무라 함은 사업장별로 양도되는 사업 전부를 전체로서의 동일성이 상실되지 아니하는 범위 내에서 당해 사업장의 사업에 관련된 모든 자산의 소유권, 부채의 변제의무 기타 사업상의 권리와 의무를 말한다(간세 1265-3364,80.12.26)
1-3. 권리와 의무는 포괄적으로 승계되어야 합니다.
권리와 의무의 포괄적 승계라 함은 사업장별로 미수금에 관한 것, 미지급금에 관한 것, 그리고 당해 사업과 직접 관련이 없는 토지·건물 등에 관한 것을 제외하고 기타의 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 전체적으로 승계시키는 것을 말한다.
1-4. 그리고 사업양도신고서의 제출하여야 합니다.
사업을 양도하는 경우에는 최종 과세기간에 대한 법 제19조의 규정에 의한 부가가치세 확정신고를 하는 때에 시행규칙 별지 제19호 서식의 사업양도신고서를 제출하여야 한다(영§65①(2))
♣ 관련조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
? 부가가치세법 제6조(재화의 공급)
① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 재화를 인도 또는 양도하는 것으로 한다.
⑥ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다. (2006.12.30. 개정)
2. 사업을 양도하는 것으로서 대통령령이 정하는 것 (2006.12.30. 단서삭제)
? 부가가치세법 시행령 제17조(담보제공ㆍ사업양도 및 조세의 물납)
② 법 제6조 제6항 제2호에서 "대통령령이 정하는 것"이라 함은 사업장별(「상법」에 의하여 분할 또는 분할합병하는 경우에는 동일한 사업장 안에서 사업부문별로 양도하는 경우를 포함한다)로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것(「법인세법」제46조 제1항의 요건을 갖춘 분할의 경우와 양수자가 승계받은 사업 외에 새로운 사업의 종류를 추가하거나 사업의 종류를 변경한 경우를 포함한다)을 말한다. 이 경우 그 사업에 관한 권리와 의무 중 다음 각 호의 것을 포함하지 아니하고 승계시킨 경우에도 해당 사업을 포괄적으로 승계시킨 것으로 본다. (2007.2.28. 개정)
1. 미수금에 관한 것 (98.12.31. 개정)
2. 미지급금에 관한 것 (98.12.31. 개정)
3. 당해 사업과 직접 관련이 없는 토지ㆍ건물 등에 관한 것으로서 재정경제부령이 정하는 것 (98.12.31. 개정)
③ 삭 제(2007.2.28.)