저는 경매를 시작한지는 거의 10년정도...
앤소니님 1기 수강생입니다.
돈많이 벌었겠다구요.??
아니요. 거의 아사수준입니다. ㅋ
그동안 낙찰받은 것은 별로 많지가...
다주택 소유자에게 중과세가 되고... 재개발로 빌라가격 폭등하고 해서 낙찰을 받지를 못하여...
앤소니님 제자라는게 쪽 팔릴 정도입니다. 사부님 죄송.
그러나 같이하거나 나보다 늦게 경매에 입문한 분들은 개의치 않고 열심히하여 지금은 다들 골프치러 다니고 있는데 저는 ...
아는 것보다 실천하는 것이 결과를 크게 좌우시킵니다.
횐여러분들도 흔들리지마시고 열심히 하시면 큰 부자가 될 것입니다.
지난해 11월에 사부님의 추천물건을 입찰시작으로 1월까지 인천지역에서 13건의 빌라를 낙찰받았습니다.
10년동안 받은 수보다 지난겨울에 더 받았습니다. ㅎㅎ
2월부터는 낙찰가가 많이 올라가 낙찰받기가 힘들듯합니다만 2013년 겨울까지 30채를,
내년안으로 50채를 목표로 하고 있습니다. 가능할까??
낙찰받은 금액은 감정가 49%~60%이며 두건은 경쟁율이 치열한 부평동과 구월동 소재 저평가 된거 70%이상에서...
인천지역의 지리나 특성도 모른체 겨울에 싸게 낙찰받는 점만 생각하고 참 많이 조급하게 서둘렀습니다.
다소 무리한 점도 인정합니다.
그러다보니 다소 실수도 많이하고 ...
저같은 실수를 하지 마시라고 약 3개월간의 임장과 낙찰, 부동산 중개업소의 말을 종합하여 정리를 해보았습니다.
초보 경매인 회원님들의 조금이나마 도움이 되시기를 바랍니다.
저만의 입찰 기준이니 참조만 하시기바라며
입찰하시기 전에 관심물건에 대해 꼭 가보시고 부동산 2곳은 꼭 들러 충분히 알아보시고 입찰하시기 바랍니다.
몰랐던 상당한 지식을 습득하실 것입니다.
저는 그렇게 하냐구요.
아뇨~~! 그냥 대충 로드뷰로 물건보고 항공사진으로 위치확인하고 부동산에 전화해 보고 ...
맘에 드는 거 하루에 2~4개 입찰했어요~ ㅎㅎ
그럼 안되겠죠??
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빌라 경매 주의점 |
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벽돌조는 안받는다 벽돌조는 위치가 좋고 월세가 많이 나와도 안받는다. 왜냐하면 춥고 맨날 세입자에게서 여기저기 수리해달라고 전화가 와 수리비 지출과 스트래스를 많이 받기 때문이다. 집이 낡아 세입자의 요구로 바닥난방, 샤시등만 해줘도 일년 월세가 다 나간다. 전 마음이 약해 세입자의 요구를 다 들어주는 경향이 있고 집의 가치를 높이기 위해 올수리를 해줌. @.@ 그래서 아예 입찰을 안함. |
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2 |
좁은 골목안의 빌라는 안받는다 세가 잘 안나가기 때문이고 주거환경도 매우 열악하여 절도, 강도, 성추행등이 많이 발생해 여자분들과 아기가 있는 가정은 임차를 꺼린다고 합니다. 최소한 6M도로에 접하여야 함. |
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3 |
높은 곳의 빌라는 피한다 나이 드신 분들이나 요즘 젊은이들 조차도 힘든 것을 싫어하는 경향이 있어 세입자가 한정되므로 세입자 구하기도 힘들고 월세도 낮춰줘야하므로 같은 가격이면 평지이며 버스나 지하철에서 가까운 곳의 빌라를 받는게 유리하다. |
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4 |
가파른 언덕의 빌라는 안받는다 겨울에 눈이 조금만 내려도 차도 못올라가고 사람도 골절상등의 위험이 있어 여름에 낙찰을 받더라도 이를 유의하여야 함 |
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5 |
가능한 네모난 구조의 빌라만 받는다 한층에 3,4가구가 있을 경우 가운데 낀 가구는 구조가 안좋아 저의 경우 전용12평이 네모난 10평빌라보다도 작은 것도 있었고 16평 빌라가 방이 2개밖에 안나와 임차인을 구하는데 애를 먹었으며 결국 5만원 싸게 놓았다. |
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6 |
건물에 금이 많이 간 빌라는 안받는다 간혹 콘크리트조 빌라임에도 외벽에 금이 많이간 빌라들이 있는데 이는 누수로 인하여 수리비가 많이 들어가고 방수, 누수는 계속해서 골치를 아프게 만든다. 빌라는 보통 6~10가구로 이루어지는데 소유자와 세입자가 있는 세대로 나뉘어진다. 건물 전체에 관하여 수리를 해야하는 부분이 있는데 세입자가 있는 세대는 방수등 수리에 전혀 협조가 안된다. 성질급한 나는 전체수리를 나혼자 하려거나 비워놔야 함. 안그럼 세입자가 맨날 나간다고 협박함. |
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7 |
반지하는 안받는다(1층같은 반지하는 받는다) 물론 좋은 반지하도 있으나 대부분 집안을 보지 못한 상태로 입찰을 하여야 하기에 아예 입찰을 포기하는것이다. 그러나 어떤 경우는 반지하임에도 임장을 해보면 거의 1층에 가까운 반지하가 있다. 많지않지만 이런 경우 낙찰받으면 대박이다. 그러나 1층인데 도로에서 약간 내려오는 반지하같은 집도 있으니 이런건 쪽박. |
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8 |
5층의 빌라는 안받는다(가능한 2,3층) 4층도 임대하기가 어려우므로... 새로 지어진 빌라중에 간혹 엘리베이터가 있는 경우도 있으나 고장날 경우 방치되기 일쑤여서 마찬가지로 입찰을 신중히 해야한다. 집안 내력이 뚱뚱한 세입자에게는 운동시설이 될 수 있음. z |
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9 |
햇볕이 안들어오는 빌라는 안받는다 항상 임장을 나가면 과연 내가 여기서 살 수 있을까? 생각을 해보고 입찰을 결정한다. 내가 살 자신이 없는데 세입자는... 거의 해가 안들어 오는 경우 입찰을 포기하게 되더군요. 그리고 햇볕이 안들어 오는 집이 대부분 환기가 잘 안돼 집안 곳곳이 곰팡이 천지입니다. 세입자가 내집처럼 관리하지 않아 1~2년마다 도배장판 해줘야 함. |
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10 |
기차길옆 빌라는 될 수 있으면 안받는다. 말을 안해도 알수 있듯이 시끄러워서 세입자가 잘 안들어 와 전월세가 싸고 그러다보니 동네자체가 슬럼화가 된다. 이런 경우는 재개발을 해도 시공사가 들어오지도 않는다. |
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도시가스인지 확인한다. 강화읍에 6동이나 되는 콘크리트로 지어진 전용20평짜리를 4500만원에 낙찰을 받아갔더니 당연히 도시가스인줄 알았는데.. LPG가스를 연결하여 쓴다며 겨울에는 난방비가 60만원이 나온다나?? 부동산에 알아보니 도시가스인 전용13평짜리와 월세가 같다고 한다. 아마 지방에서 경매하시는 분들은 유의하셔야 할 듯. |
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소유자가 거주하는 집은 가능한 안받는다 나는 될 수 있으면 소유자가 있는 집은 입찰을 안하는 경향이 있다. 아주 맘에 드는 경우는 제외! 왜냐하면 신경쓸 일도 많지만 우선 이사비등 비용이 많이 들어가기에 입찰을 꺼린다. 소액임차인보다 비용이 100~200 더 들어가기 때문이다. 그러나 간혹 소유자의 친척이 무상으로 사는 경우는 재계약이 잔금과 동시에 이루어져 대출이자, 이사비, 도배장판비등이 안들어 더 이득이 되는 경우도 있으니 유념하시기 바랍니다.
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이것 저것 다 빼면 뭘 입찰하냐구요??
그래도 물건은 많습니다.